Офисы Москвы. Итоги III квартала 2024 г.
13 Ноября 2024
Эксперты подвели итоги III квартала 2024 г. на рынке офисной недвижимости столицы.
Ключевые выводы таковы:
- суммарный объем предложения московских офисов превысил 20 млн кв. м;
- объем ввода новых БЦ за три первых квартала года составил 375 000 кв. м;
- арендные ставки колеблются в диапазоне 24 000 руб./кв. м/год (класс B+)-33 500 руб./кв. м/год (класс А и Prime);
- усредненный уровень вакантности офисных площадей 5,8%;
- спрос на качественные помещения значительно превышает предложение, что рождает острый дефицит;
- рост арендных ставок на качественные офисы опережает прогнозируемые цифры;
- высокий спрос со стороны госучреждений.
Предложение
Из 375 000 «квадратов» новых офисных площадей, введенных в эксплуатацию за 9 месяцев 2024 года, более 80% помещений находятся под предварительными договорами аренды или покупки. Еще небольшая доля площадей изначально возводилась под конкретных заказчиков. В свободное обращение вышло 66 000 кв. м. Большая часть этих офисов находится между ТТК и МКАД. За МКАД приходится 22% новых офисов.
По прогнозам экспертов, до конца 2026 года на столичный рынок будет выведено еще 1,8 млн кв. м офисных площадей, из них к аренде будет доступно всего 240 000 кв. м. Такие диспропорции только сохранят дефицит в сегменте аренды.
Арендные ставки
За 9 месяцев текущего года арендные ставки в среднем выросли на 4,5%. В пределах МКАД в классах В + и В- «квадрат» сдается в среднем по 24 000 руб. в год. Арендовать офис класса А можно по средней ставке 33 400 руб./кв. м/год. Ставка за премиальные офисы с высококлассной отделкой доходит до 70 000 руб./кв. м/год. За пределами МКАД эти показатели варьируются в пределах 12 800 – 20 100 руб./кв. м/год.
Договоры аренды с истекающим сроком действия пролонгируются на условиях повышения ставки на 15-20%.
Эксперты выделяют несколько ключевых причин для роста арендных ставок:
- дефицит и нехватка предложения среди качественных объектов позволяет собственникам повышать стоимость аренды;
- на рынке появились объекты со ставками выше рыночных, что и повысило средние показатели.
В зависимости от наличия / отсутствия отделки, колеблются и ставки. Так, арендовать офис класса В+/- без отделки можно по цене от 13 300 – 44 000 руб./кв. м/год, наличие отделки и ремонта в этом же классе незначительно повышает ставки (до 14 000 – 45 000 руб./кв. м/год). В классах А и Prime разброс цен уже более ощутимый: 15 000 – 55 000 руб./кв. м/год за аренду офиса без отделки и 19 000 – 70 000 руб./кв. м/год с отделкой.
Прогноз нового строительства
Как уже упоминалось, за три первых квартала текущего года в эксплуатацию было введено 375 000 кв. м офисов. Суммарно по итогам 2024 года должно быть сдано почти 580 000 «квадратов». В 2025 году к вводу заявлено еще 933 000 кв. м, а в 2026 г. столичный рынок пополнится еще на 690 000 кв. м.
Уровень вакантности
Учитывая дефицит предложения и растущий спрос (в особенности на офисные блоки большой нарезки), около 80% строящихся площадей имеют предварительные договоры аренды или продажи еще на этапе строительства.
В зданиях, заявленных к вводу до 2026 года, уровень вакантности составляет 34%.
Доля пустующих площадей стремительно сокращается как в классах B+/ -, так и в классе А. В целом, срок экспозиции качественных предложений не бывает длительным.
Показатели рынка по основным деловым районам Москвы
В Ленинградском деловом коридоре пустует порядка 2,3% офисов. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 35 400, в классе В+/- – 23 200 руб./кв. м/год.
В Центральном деловом районе пустует около 3,1% площадей. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 38 800, в классе В+/- – 30 350 руб./кв. м/год.
В деловом кластере Москва-Сити наблюдается минимальный уровень вакансии – всего 0,9%. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 41 200 руб./кв. м/год.
В Ленинском районе доступны к аренде 5,2 % площадей. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 22 300, в классе В+/- – 21 700 руб./кв. м/год.
В районе Электрозаводский наблюдается самый большой выбор пустующих площадей – 6,8%. Средняя арендная ставка в офисах А – 21 500, в классе В+/- – 14 300 руб./кв. м/год.
За пределами МКАД вакантны более 17% площадей, а арендовать офис можно по цене от 12 800 до 20 100 за «квадрат» в год.
Офисы первичного рынка на продажу
По-прежнему востребовано приобретение офисов в стадии строительства. Инвесторов привлекает потенциал роста и гибкие графики оплаты. Так, например, девелопер STONE реализует офисы в своих БЦ при внесении первоначального платежа в размере 10%. Следующий платеж следует только через год. При этом каждый квадрат, купленный на старте продаж, может подорожать к окончанию строительства вполовину.
На данный момент наиболее дорогие офисы продаются в деловом кластере «Москва-Сити» – в среднем по 626 000 руб. В границах Садового кольца-ТТК и ТТК-МКАД квадратный метр стоит уже 388 000 – 391 000 рублей. За пределами МКАД кв. м офисной недвижимости можно приобрести за 218 000 руб.
Спрос
В течение первых 9 месяцев 2024 года в столице поглощено 1,12 млн кв. м офисов. Из них почти 700 000 – это аренда и чуть больше 400 000 – сделки по покупке офисов.
Крупнейшей сделкой в сегменте аренды стало заключение договора между компанией Kept и БЦ «Алкон III» по аренде 10 500 кв. м офисов класса А. Чуть меньше площадей (9165 кв. м), но в сегменте Prime, арендовали в БЦ AFI2B. Оставшиеся сделки в пятерке крупнейших приходятся на офисы класса В+. Это компании ASPACE, Luding и Business Club, арендовавшие площадки в бизнес-центрах «Новослободская, 16», «Кутузов Тауэр» и «Газетный, 17» соответственно.
Продажа офисов
Дефицит арендных предложений и планомерный рост арендных ставок подталкивают владельцев бизнеса к покупке офисов в собственность. Так, в I-III кв. 2024 г. доля купли-продажи в общем объеме сделок увеличилась до 37% (что почти в 2 раза больше, чем в 2023 году).
Крупнейшей сделкой по покупке офиса стало приобретение Центральным банком офисов класса А в МФК Slava (почти 144 000 кв. м). Также заметной стала сделка по покупке компанией Технополис «Москва» 79 000 кв. м офисов класса А в БЦ «Стратос».
Остальные сделки были менее масштабными. Fix Price, ГК «Полипласт» и Lesta Games приобрели 6000 – 12 000 кв. м площадей в бизнес-центрах Etmia, Садовая-Спасская ул., 28 и «На Таганской».
Тенденции и прогнозы
- Спрос на офисы (особенно качественные) продолжит превышать предложение.
- Доля продажи продолжит расти относительно сегмента аренды.
- Арендные ставки вырастут не только на вакантные блоки. Также в сторону увеличения будут пересмотрены договоры с истекающими сроками.
Ключевые выводы таковы:
- суммарный объем предложения московских офисов превысил 20 млн кв. м;
- объем ввода новых БЦ за три первых квартала года составил 375 000 кв. м;
- арендные ставки колеблются в диапазоне 24 000 руб./кв. м/год (класс B+)-33 500 руб./кв. м/год (класс А и Prime);
- усредненный уровень вакантности офисных площадей 5,8%;
- спрос на качественные помещения значительно превышает предложение, что рождает острый дефицит;
- рост арендных ставок на качественные офисы опережает прогнозируемые цифры;
- высокий спрос со стороны госучреждений.
Предложение
Из 375 000 «квадратов» новых офисных площадей, введенных в эксплуатацию за 9 месяцев 2024 года, более 80% помещений находятся под предварительными договорами аренды или покупки. Еще небольшая доля площадей изначально возводилась под конкретных заказчиков. В свободное обращение вышло 66 000 кв. м. Большая часть этих офисов находится между ТТК и МКАД. За МКАД приходится 22% новых офисов.
По прогнозам экспертов, до конца 2026 года на столичный рынок будет выведено еще 1,8 млн кв. м офисных площадей, из них к аренде будет доступно всего 240 000 кв. м. Такие диспропорции только сохранят дефицит в сегменте аренды.
Арендные ставки
За 9 месяцев текущего года арендные ставки в среднем выросли на 4,5%. В пределах МКАД в классах В + и В- «квадрат» сдается в среднем по 24 000 руб. в год. Арендовать офис класса А можно по средней ставке 33 400 руб./кв. м/год. Ставка за премиальные офисы с высококлассной отделкой доходит до 70 000 руб./кв. м/год. За пределами МКАД эти показатели варьируются в пределах 12 800 – 20 100 руб./кв. м/год.
Договоры аренды с истекающим сроком действия пролонгируются на условиях повышения ставки на 15-20%.
Эксперты выделяют несколько ключевых причин для роста арендных ставок:
- дефицит и нехватка предложения среди качественных объектов позволяет собственникам повышать стоимость аренды;
- на рынке появились объекты со ставками выше рыночных, что и повысило средние показатели.
В зависимости от наличия / отсутствия отделки, колеблются и ставки. Так, арендовать офис класса В+/- без отделки можно по цене от 13 300 – 44 000 руб./кв. м/год, наличие отделки и ремонта в этом же классе незначительно повышает ставки (до 14 000 – 45 000 руб./кв. м/год). В классах А и Prime разброс цен уже более ощутимый: 15 000 – 55 000 руб./кв. м/год за аренду офиса без отделки и 19 000 – 70 000 руб./кв. м/год с отделкой.
Прогноз нового строительства
Как уже упоминалось, за три первых квартала текущего года в эксплуатацию было введено 375 000 кв. м офисов. Суммарно по итогам 2024 года должно быть сдано почти 580 000 «квадратов». В 2025 году к вводу заявлено еще 933 000 кв. м, а в 2026 г. столичный рынок пополнится еще на 690 000 кв. м.
Уровень вакантности
Учитывая дефицит предложения и растущий спрос (в особенности на офисные блоки большой нарезки), около 80% строящихся площадей имеют предварительные договоры аренды или продажи еще на этапе строительства.
В зданиях, заявленных к вводу до 2026 года, уровень вакантности составляет 34%.
Доля пустующих площадей стремительно сокращается как в классах B+/ -, так и в классе А. В целом, срок экспозиции качественных предложений не бывает длительным.
Показатели рынка по основным деловым районам Москвы
В Ленинградском деловом коридоре пустует порядка 2,3% офисов. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 35 400, в классе В+/- – 23 200 руб./кв. м/год.
В Центральном деловом районе пустует около 3,1% площадей. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 38 800, в классе В+/- – 30 350 руб./кв. м/год.
В деловом кластере Москва-Сити наблюдается минимальный уровень вакансии – всего 0,9%. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 41 200 руб./кв. м/год.
В Ленинском районе доступны к аренде 5,2 % площадей. Средняя арендная ставка в офисах А и Prime 22 300, в классе В+/- – 21 700 руб./кв. м/год.
В районе Электрозаводский наблюдается самый большой выбор пустующих площадей – 6,8%. Средняя арендная ставка в офисах А – 21 500, в классе В+/- – 14 300 руб./кв. м/год.
За пределами МКАД вакантны более 17% площадей, а арендовать офис можно по цене от 12 800 до 20 100 за «квадрат» в год.
Офисы первичного рынка на продажу
По-прежнему востребовано приобретение офисов в стадии строительства. Инвесторов привлекает потенциал роста и гибкие графики оплаты. Так, например, девелопер STONE реализует офисы в своих БЦ при внесении первоначального платежа в размере 10%. Следующий платеж следует только через год. При этом каждый квадрат, купленный на старте продаж, может подорожать к окончанию строительства вполовину.
На данный момент наиболее дорогие офисы продаются в деловом кластере «Москва-Сити» – в среднем по 626 000 руб. В границах Садового кольца-ТТК и ТТК-МКАД квадратный метр стоит уже 388 000 – 391 000 рублей. За пределами МКАД кв. м офисной недвижимости можно приобрести за 218 000 руб.
Спрос
В течение первых 9 месяцев 2024 года в столице поглощено 1,12 млн кв. м офисов. Из них почти 700 000 – это аренда и чуть больше 400 000 – сделки по покупке офисов.
Крупнейшей сделкой в сегменте аренды стало заключение договора между компанией Kept и БЦ «Алкон III» по аренде 10 500 кв. м офисов класса А. Чуть меньше площадей (9165 кв. м), но в сегменте Prime, арендовали в БЦ AFI2B. Оставшиеся сделки в пятерке крупнейших приходятся на офисы класса В+. Это компании ASPACE, Luding и Business Club, арендовавшие площадки в бизнес-центрах «Новослободская, 16», «Кутузов Тауэр» и «Газетный, 17» соответственно.
Продажа офисов
Дефицит арендных предложений и планомерный рост арендных ставок подталкивают владельцев бизнеса к покупке офисов в собственность. Так, в I-III кв. 2024 г. доля купли-продажи в общем объеме сделок увеличилась до 37% (что почти в 2 раза больше, чем в 2023 году).
Крупнейшей сделкой по покупке офиса стало приобретение Центральным банком офисов класса А в МФК Slava (почти 144 000 кв. м). Также заметной стала сделка по покупке компанией Технополис «Москва» 79 000 кв. м офисов класса А в БЦ «Стратос».
Остальные сделки были менее масштабными. Fix Price, ГК «Полипласт» и Lesta Games приобрели 6000 – 12 000 кв. м площадей в бизнес-центрах Etmia, Садовая-Спасская ул., 28 и «На Таганской».
Тенденции и прогнозы
- Спрос на офисы (особенно качественные) продолжит превышать предложение.
- Доля продажи продолжит расти относительно сегмента аренды.
- Арендные ставки вырастут не только на вакантные блоки. Также в сторону увеличения будут пересмотрены договоры с истекающими сроками.
