Рынок офисной недвижимости Москвы в 2023: рекордный спрос и перспективы развития
Новости
В 2023 году рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует впечатляющие результаты: отмечается рекордный спрос и исключительно низкий уровень вакантных помещений. Это год значительных изменений и возможностей для бизнесменов, предпринимателей и топ-менеджеров, стремящихся купить или арендовать офис в столице.
Этапы развития рынка офисной недвижимости Москвы.
История офисной недвижимости Москвы началась с использования старых зданий, таких как административные корпуса заводов и НИИ, для размещения штаб-квартир частных компаний. Этапом становления современного рынка стало строительство первого бизнес-центра – Центра Международной Торговли в 1979 году. С начала 90-х годов рынок активизировался благодаря иностранным девелоперам, в числе которых турецкий холдинг ENKA, открывший БЦ Мосэнка II. В то время офисы преимущественно сосредотачивались в центре города, часто в результате реконструкции старых зданий.
С начала 2000-х годов, на фоне экономического подъема, офисный рынок Москвы пережил бурное развитие. В период с 2000 по 2010 год было построено 9,2 млн кв. м офисных площадей, что составило почти половину всех офисных помещений в городе. Это время ознаменовалось появлением выдающихся зданий класса А, таких как «Павелецкая Плаза», LottePlaza, «Метрополис», «Белая Площадь», а также первых башен в кластере «Москва-Сити».
Однако после пика активности в период с 2006 по 2015 год, когда ежегодный объем нового строительства превышал 1,2 млн кв. м, рынок претерпел изменения. В последние годы объемы нового строительства редко достигают 400 000 кв. м, за исключением 2017 и 2021 годов, когда были введены в эксплуатацию значимые объекты, включая башню «Федерация» и бизнес-парк «Ростех-Сити».
Рекордный спрос и низкая вакансия: новая реальность офисов Москвы.
Согласно данным экспертов, в 2023 году общий спрос на офисные площади в Москве достиг 1,9 млн кв. м, что на 82,5% больше, чем в 2022 году. Этот показатель также превышает рекорд 2019 года на 22,6%. Такой спрос обусловлен, в частности, повышенной деловой активностью и стремлением российских компаний приобретать офисы Москвы в собственность. В свою очередь, иностранные компании больше склонны к аренде (этой тенденции способствуют нестабильные политические и экономические условия).
Динамика спроса на столичные офисы.
В 2023 году рынок офисной недвижимости Москвы показал заметный рост в сегменте продаж и аренды. Согласно анализу, объем продаж офисных помещений превысил 360 000 кв. м, включая как готовые объекты, так и БЦ, находящиеся в стадии строительства. Этот показатель на 51% выше, чем в предыдущем году. Что касается аренды, здесь также наблюдается значительный рост: более 1,5 млн кв. м, что почти вдвое превышает показатель 2022 года (802 000 кв. м).
Эксперты связывают этот рекордный спрос с увеличением деловой активности в текущем году. Особенно активно российские компании инвестировали в покупку офисов, что сыграло ключевую роль в достижении общего объема спроса в 1,9 млн кв. м. В то время как иностранные компании склонны к аренде, российские предприятия чаще выбирают приобретение офисов в собственность. Кроме того, на рынке аренды ощущается влияние смены собственников качественных офисных помещений, освободившихся после ухода иностранных компаний.
Эксперты рынка коммерческой недвижимости подтверждают наблюдаемый в этом году рост как в направлении продаж, так и в сегменте аренды офисных площадей. По их мнению, это также связано с восстановлением спроса после периода неопределенности, который характеризовал весь 2022 год.
Вакансия: на историческом минимуме.
В 2023 году уровень пустующих офисных помещений в Москве снизился до рекордных 8%. Особенно заметно это в классе В+, где уровень вакансии составил всего 5,7%. Это связано с тем, что многие офисы арендуются или покупаются еще на стадии строительства.
Относительно воздействия иностранных компаний на московский рынок офисной недвижимости, их уход привел к освобождению значительной части занимаемых ими площадей. Аналитики отмечают, что до определенных событий иностранные компании использовали около 740 000 кв. м офисных помещений, тогда как сейчас этот объем уменьшился до 531 000 кв. м. Несмотря на то, что некоторые из оставшихся компаний продолжают занимать свои пространства, ожидая окончания договоров аренды или переходя под управление российских юридических лиц, фактически освободилось около 28% ранее занятых площадей. Это изменение представляет собой значительный фактор, влияющий на текущую динамику рынка офисной недвижимости в Москве.
Умеренный объем ввода офисных площадей: новый взгляд на рынок.
В текущем году объем ввода офисной недвижимости в Москве достигает 274 000 кв. м, как отмечают в IBC RealEstate. Этот показатель на 21% меньше, чем было зафиксировано в прошлом году. Несмотря на относительно скромные цифры, в 2023 году суммарный объем офисного рынка столицы преодолел рубеж в 20 млн кв. м, что является значимым достижением. Сравнивая с предыдущими годами, с 2016 года среднегодовой объем новых офисных площадей, вводимых в эксплуатацию, составлял около 380 000 кв. м, достигнув за семилетний период общего объема в 2,69 млн кв.м.
Аренда и покупка офисов в Москве: текущие цены
Аналитика NF Group показывает, что в 2023 году средняя ставка аренды офисов класса А в Москве составляет 26 460 руб. за кв. м в год, что на 1,6% выше, чем в конце 2022 года (26 000 руб.). Для офисов класса В средняя ставка аренды достигает 18 070 руб. за кв. м в год, превышая прошлогодний уровень на 2,8%.
Эксперты отмечают, что повышение ставок аренды связано с уменьшением количества менее дорогих предложений на рынке. В результате высокого спроса на доступные офисные помещения их доля в общем объеме вакантных площадей сокращается, что, соответственно, ведет к увеличению средней ставки аренды. В IBC RealEstate также указывают на осторожную позицию собственников в текущем году, предполагая возможное повышение ставок в 2024 году при сохранении активности на рынке.
Что касается покупки офисов, средневзвешенная цена продажи 1 кв. м офисных помещений в Москве за год увеличилась на 13,8%, с 317 100 до 360 800 руб. Средние цены на продажу офисов варьируются в зависимости от локации: в районе Садового кольца до Третьего транспортного кольца цена составляет 365 700 руб./кв. м, между Третьим транспортным кольцом и МКАД — 370 800 руб./кв. м, а за МКАД — 248 400 руб./кв. м, все цены указаны без НДС.
Кто арендует офисы в Москве?
В 2023 году основную долю арендного спроса формировали компании производственного сектора (18%), сектора технологий, телекоммуникаций и медиа (16%) и банковско-финансового сектора (12%). Офисы, оставленные иностранными компаниями, пользовались высоким спросом из-за их современной отделки и полной готовности к использованию.
Прогноз на 2024 год.
В 2024 году на рынке офисной недвижимости Москвы ожидаются значительные изменения. Эксперты прогнозируют закрытие нескольких крупных сделок, подчеркивая продолжающийся интерес крупных компаний к покупке офисов. Особенно актуальным становится вопрос о приобретении офисных помещений в строящихся бизнес-центрах, учитывая недостаток крупных блоков в уже готовых зданиях.
Спрос на офисы остается на высоком уровне, в то время как количество доступных предложений сокращается. Это, в свою очередь, приводит к увеличению ставок на аренду и покупку в ключевых деловых районах. Эксперты отмечают, что в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию более 730 000 кв. м офисных площадей, среди которых выделяются такие крупные проекты, как БЦ Moscow Towers и «STONE Савеловская».
Особый интерес вызывают офисы с готовой отделкой. После ухода иностранных компаний в 2023 году наблюдалось вымывание таких площадей, что делает их особенно привлекательными для новых арендаторов. Специалисты подчеркивают, что наличие готовой отделки в новых проектах, предлагаемых в аренду в 2024 году, значительно сократит время на поиск арендаторов.
Также аналитики утверждают, что в условиях ужесточения денежно-кредитной политики спрос может снизиться, и объем сделок уменьшится примерно на 10%. Ожидается, что к концу 2024 года общий объем сделок составит около 1,7 млн кв. м. Среди крупнейших проектов выделяются комплекс MoscowTowers и башня iCity в Москва-Сити, штаб-квартира «Роскосмос», штаб-квартира «Яндекс» и комплекс SLAVA 4. Эти проекты обещают стать новыми вехами в развитии офисной недвижимости столицы.
Таким образом, для бизнесменов, предпринимателей и топ-менеджеров, заинтересованных в аренде или покупке офисов в Москве, важно внимательно следить за динамикой рынка и учитывать текущие тенденции при принятии решений.
Заключение.
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2023 году представляет собой динамичное и привлекательное поле для инвестиций и развития бизнеса. С учетом текущих тенденций, арендовать офис в Москве или приобрести его в собственность – это стратегически важное решение для любой компании, стремящейся укрепить свое присутствие в столице.
Этапы развития рынка офисной недвижимости Москвы.
История офисной недвижимости Москвы началась с использования старых зданий, таких как административные корпуса заводов и НИИ, для размещения штаб-квартир частных компаний. Этапом становления современного рынка стало строительство первого бизнес-центра – Центра Международной Торговли в 1979 году. С начала 90-х годов рынок активизировался благодаря иностранным девелоперам, в числе которых турецкий холдинг ENKA, открывший БЦ Мосэнка II. В то время офисы преимущественно сосредотачивались в центре города, часто в результате реконструкции старых зданий.
С начала 2000-х годов, на фоне экономического подъема, офисный рынок Москвы пережил бурное развитие. В период с 2000 по 2010 год было построено 9,2 млн кв. м офисных площадей, что составило почти половину всех офисных помещений в городе. Это время ознаменовалось появлением выдающихся зданий класса А, таких как «Павелецкая Плаза», LottePlaza, «Метрополис», «Белая Площадь», а также первых башен в кластере «Москва-Сити».
Однако после пика активности в период с 2006 по 2015 год, когда ежегодный объем нового строительства превышал 1,2 млн кв. м, рынок претерпел изменения. В последние годы объемы нового строительства редко достигают 400 000 кв. м, за исключением 2017 и 2021 годов, когда были введены в эксплуатацию значимые объекты, включая башню «Федерация» и бизнес-парк «Ростех-Сити».
Рекордный спрос и низкая вакансия: новая реальность офисов Москвы.
Согласно данным экспертов, в 2023 году общий спрос на офисные площади в Москве достиг 1,9 млн кв. м, что на 82,5% больше, чем в 2022 году. Этот показатель также превышает рекорд 2019 года на 22,6%. Такой спрос обусловлен, в частности, повышенной деловой активностью и стремлением российских компаний приобретать офисы Москвы в собственность. В свою очередь, иностранные компании больше склонны к аренде (этой тенденции способствуют нестабильные политические и экономические условия).
Динамика спроса на столичные офисы.
В 2023 году рынок офисной недвижимости Москвы показал заметный рост в сегменте продаж и аренды. Согласно анализу, объем продаж офисных помещений превысил 360 000 кв. м, включая как готовые объекты, так и БЦ, находящиеся в стадии строительства. Этот показатель на 51% выше, чем в предыдущем году. Что касается аренды, здесь также наблюдается значительный рост: более 1,5 млн кв. м, что почти вдвое превышает показатель 2022 года (802 000 кв. м).
Эксперты связывают этот рекордный спрос с увеличением деловой активности в текущем году. Особенно активно российские компании инвестировали в покупку офисов, что сыграло ключевую роль в достижении общего объема спроса в 1,9 млн кв. м. В то время как иностранные компании склонны к аренде, российские предприятия чаще выбирают приобретение офисов в собственность. Кроме того, на рынке аренды ощущается влияние смены собственников качественных офисных помещений, освободившихся после ухода иностранных компаний.
Эксперты рынка коммерческой недвижимости подтверждают наблюдаемый в этом году рост как в направлении продаж, так и в сегменте аренды офисных площадей. По их мнению, это также связано с восстановлением спроса после периода неопределенности, который характеризовал весь 2022 год.
Вакансия: на историческом минимуме.
В 2023 году уровень пустующих офисных помещений в Москве снизился до рекордных 8%. Особенно заметно это в классе В+, где уровень вакансии составил всего 5,7%. Это связано с тем, что многие офисы арендуются или покупаются еще на стадии строительства.
Относительно воздействия иностранных компаний на московский рынок офисной недвижимости, их уход привел к освобождению значительной части занимаемых ими площадей. Аналитики отмечают, что до определенных событий иностранные компании использовали около 740 000 кв. м офисных помещений, тогда как сейчас этот объем уменьшился до 531 000 кв. м. Несмотря на то, что некоторые из оставшихся компаний продолжают занимать свои пространства, ожидая окончания договоров аренды или переходя под управление российских юридических лиц, фактически освободилось около 28% ранее занятых площадей. Это изменение представляет собой значительный фактор, влияющий на текущую динамику рынка офисной недвижимости в Москве.
Умеренный объем ввода офисных площадей: новый взгляд на рынок.
В текущем году объем ввода офисной недвижимости в Москве достигает 274 000 кв. м, как отмечают в IBC RealEstate. Этот показатель на 21% меньше, чем было зафиксировано в прошлом году. Несмотря на относительно скромные цифры, в 2023 году суммарный объем офисного рынка столицы преодолел рубеж в 20 млн кв. м, что является значимым достижением. Сравнивая с предыдущими годами, с 2016 года среднегодовой объем новых офисных площадей, вводимых в эксплуатацию, составлял около 380 000 кв. м, достигнув за семилетний период общего объема в 2,69 млн кв.м.
Аренда и покупка офисов в Москве: текущие цены
Аналитика NF Group показывает, что в 2023 году средняя ставка аренды офисов класса А в Москве составляет 26 460 руб. за кв. м в год, что на 1,6% выше, чем в конце 2022 года (26 000 руб.). Для офисов класса В средняя ставка аренды достигает 18 070 руб. за кв. м в год, превышая прошлогодний уровень на 2,8%.
Эксперты отмечают, что повышение ставок аренды связано с уменьшением количества менее дорогих предложений на рынке. В результате высокого спроса на доступные офисные помещения их доля в общем объеме вакантных площадей сокращается, что, соответственно, ведет к увеличению средней ставки аренды. В IBC RealEstate также указывают на осторожную позицию собственников в текущем году, предполагая возможное повышение ставок в 2024 году при сохранении активности на рынке.
Что касается покупки офисов, средневзвешенная цена продажи 1 кв. м офисных помещений в Москве за год увеличилась на 13,8%, с 317 100 до 360 800 руб. Средние цены на продажу офисов варьируются в зависимости от локации: в районе Садового кольца до Третьего транспортного кольца цена составляет 365 700 руб./кв. м, между Третьим транспортным кольцом и МКАД — 370 800 руб./кв. м, а за МКАД — 248 400 руб./кв. м, все цены указаны без НДС.
Кто арендует офисы в Москве?
В 2023 году основную долю арендного спроса формировали компании производственного сектора (18%), сектора технологий, телекоммуникаций и медиа (16%) и банковско-финансового сектора (12%). Офисы, оставленные иностранными компаниями, пользовались высоким спросом из-за их современной отделки и полной готовности к использованию.
Прогноз на 2024 год.
В 2024 году на рынке офисной недвижимости Москвы ожидаются значительные изменения. Эксперты прогнозируют закрытие нескольких крупных сделок, подчеркивая продолжающийся интерес крупных компаний к покупке офисов. Особенно актуальным становится вопрос о приобретении офисных помещений в строящихся бизнес-центрах, учитывая недостаток крупных блоков в уже готовых зданиях.
Спрос на офисы остается на высоком уровне, в то время как количество доступных предложений сокращается. Это, в свою очередь, приводит к увеличению ставок на аренду и покупку в ключевых деловых районах. Эксперты отмечают, что в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию более 730 000 кв. м офисных площадей, среди которых выделяются такие крупные проекты, как БЦ Moscow Towers и «STONE Савеловская».
Особый интерес вызывают офисы с готовой отделкой. После ухода иностранных компаний в 2023 году наблюдалось вымывание таких площадей, что делает их особенно привлекательными для новых арендаторов. Специалисты подчеркивают, что наличие готовой отделки в новых проектах, предлагаемых в аренду в 2024 году, значительно сократит время на поиск арендаторов.
Также аналитики утверждают, что в условиях ужесточения денежно-кредитной политики спрос может снизиться, и объем сделок уменьшится примерно на 10%. Ожидается, что к концу 2024 года общий объем сделок составит около 1,7 млн кв. м. Среди крупнейших проектов выделяются комплекс MoscowTowers и башня iCity в Москва-Сити, штаб-квартира «Роскосмос», штаб-квартира «Яндекс» и комплекс SLAVA 4. Эти проекты обещают стать новыми вехами в развитии офисной недвижимости столицы.
Таким образом, для бизнесменов, предпринимателей и топ-менеджеров, заинтересованных в аренде или покупке офисов в Москве, важно внимательно следить за динамикой рынка и учитывать текущие тенденции при принятии решений.
Заключение.
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2023 году представляет собой динамичное и привлекательное поле для инвестиций и развития бизнеса. С учетом текущих тенденций, арендовать офис в Москве или приобрести его в собственность – это стратегически важное решение для любой компании, стремящейся укрепить свое присутствие в столице.
