Договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ): плюсы и минусы в сегменте офисов Москвы
Офисы в строящихся БЦ Москвы переходят на сделки по договору купли-продажи будущей вещи. Только в первом полугодии 2023 года в рамках такой сделки было заключено 65% договоров со строящимися бизнес-центрами столицы. В числовом выражении это 73 000 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель вырос более чем в два раза. Учитывая перспективность и привлекательность нового вида заключения сделок, оформление по ДКПБВ, по мнению экспертов, будет только наращивать свою долю в сегменте коммерческой недвижимости Москвы.
Что такое ДКПБВ
В рамках договора купли-продажи будущей вещи продавец (застройщик) передает покупателю вещь, которая будет создана в будущем. В момент заключения договора у продавца еще нет объекта в его физическом воплощении. Если переводить это в плоскость недвижимости, то объект в момент заключения договора может находиться в стадии строительства, либо вовсе быть в форме идеи или проекта. По сути, договор будущей вещи – это обязательство продавца создать товар и реализовать его покупателю.
Эту же форму сделки можно применять и к реконструируемым объектам.
В договоре КПБВ прописываются все нюансы приобретения строящегося объекта: метраж, адрес объекта, дата окончания строительства и передачи права собственности покупателю, наличие / отсутствие отделки и т.д.
В случае нарушения сроков сдачи покупатель имеет право потребовать выплаты неустойки или покрытия понесенных убытков. Сроки и размеры выплаты штрафных санкций регламентируются действующим законодательством. Если же продавец вовсе уклоняется от передачи проданного объекта в собственность покупателю, последний может восстановить свои права через суд.
Разница между ДДУ и ДКПБВ
Договор долевого участия, который также может применяться при покупке офисов, регистрируется в Росреестре. Его исполнение и соблюдение регламентируется федеральным законом. В отличие от ДДУ, договор будущей вещи составляется в простой письменной форме, нигде не регистрируется и лишь фиксирует обязательство перехода права собственности. Права и обязанности сторон по ДКПБВ регулируются Гражданским кодексом.
В случае ДДУ, деньги покупателя аккумулируются на специальных эскроу-счетах застройщика, в свою очередь, договор будущей вещи позволяет переводить деньги частями напрямую продавцу. Иными словами, ДКПБВ позволяет оплачивать стоимость офиса в Москве частями, делая покупку по договору аналогом рассрочки.
Преимущества договора будущей вещи при покупке офиса в Москве:
- ДКПБВ позволяет вносить платежи не единой суммой, а частями. Таким образом, покупатель приобретает коммерческую недвижимость в рассрочку без значительных переплат;
- Деньги покупателей переходят в распоряжение застройщика. Это дает возможность сразу финансировать строительство, без кредитных средств, что удешевляет сделку для конечного покупателя;
- За счет более привлекательной стоимости объекта, сделку по договору приобретения будущей вещи можно рассматривать как достойный инвестиционный инструмент;
- С каждого платежа покупатель может вернуть НДС;
- Более простая форма заключения договора упрощает процесс на начальном этапе;
- Договор фиксирует все условия и сумму купли-продажи. Они не подлежат изменениям даже при корректировке рыночной ситуации, хотя по инициативе покупателя изменения возможны.
- Понятный перечень условий, прав и обязанностей сторон
- Простая процедура заключения договора-комфортный выход на сделку.
Недостатки договора будущей вещи при покупке офиса в Москве:
- Окончания строительства и вступления в право собственности можно ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. В отличие от приобретения готового объекта, срок получения прав собственности при ДКПБВ не так четко очерчен;
- При определенных условиях продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке; ДКПБВ в меньшей степени защищает покупателя от недобросовестных действий продавца;
- По окончании строительства продавец должен оформить недвижимость в собственность, а только после этого передать ее покупателю. Это затягивает процесс, а также увеличивает юридические и бюрократические проволочки;
- Не исключены риски двойных продаж объекта, поэтому при заключении договора на приобретение будущей вещи необходимо тщательно изучить репутацию продавца.
Краткое резюме
Договор приобретения будущей вещи справедливо расценивается экспертами как новый виток в сегменте коммерческой недвижимости. Эта форма заключения сделки позволяет покупателю значительно сэкономить на покупке офиса в Москве за счет внесения платежей частями без привлечения заемных средств. Договор довольно прост в заключении, но для минимизации рисков покупателю необходимо тщательно изучить репутацию продавца и долю присутствия застройщика на рынке коммерческой недвижимости.
Что такое ДКПБВ
В рамках договора купли-продажи будущей вещи продавец (застройщик) передает покупателю вещь, которая будет создана в будущем. В момент заключения договора у продавца еще нет объекта в его физическом воплощении. Если переводить это в плоскость недвижимости, то объект в момент заключения договора может находиться в стадии строительства, либо вовсе быть в форме идеи или проекта. По сути, договор будущей вещи – это обязательство продавца создать товар и реализовать его покупателю.
Эту же форму сделки можно применять и к реконструируемым объектам.
В договоре КПБВ прописываются все нюансы приобретения строящегося объекта: метраж, адрес объекта, дата окончания строительства и передачи права собственности покупателю, наличие / отсутствие отделки и т.д.
В случае нарушения сроков сдачи покупатель имеет право потребовать выплаты неустойки или покрытия понесенных убытков. Сроки и размеры выплаты штрафных санкций регламентируются действующим законодательством. Если же продавец вовсе уклоняется от передачи проданного объекта в собственность покупателю, последний может восстановить свои права через суд.
Разница между ДДУ и ДКПБВ
Договор долевого участия, который также может применяться при покупке офисов, регистрируется в Росреестре. Его исполнение и соблюдение регламентируется федеральным законом. В отличие от ДДУ, договор будущей вещи составляется в простой письменной форме, нигде не регистрируется и лишь фиксирует обязательство перехода права собственности. Права и обязанности сторон по ДКПБВ регулируются Гражданским кодексом.
В случае ДДУ, деньги покупателя аккумулируются на специальных эскроу-счетах застройщика, в свою очередь, договор будущей вещи позволяет переводить деньги частями напрямую продавцу. Иными словами, ДКПБВ позволяет оплачивать стоимость офиса в Москве частями, делая покупку по договору аналогом рассрочки.
Преимущества договора будущей вещи при покупке офиса в Москве:
- ДКПБВ позволяет вносить платежи не единой суммой, а частями. Таким образом, покупатель приобретает коммерческую недвижимость в рассрочку без значительных переплат;
- Деньги покупателей переходят в распоряжение застройщика. Это дает возможность сразу финансировать строительство, без кредитных средств, что удешевляет сделку для конечного покупателя;
- За счет более привлекательной стоимости объекта, сделку по договору приобретения будущей вещи можно рассматривать как достойный инвестиционный инструмент;
- С каждого платежа покупатель может вернуть НДС;
- Более простая форма заключения договора упрощает процесс на начальном этапе;
- Договор фиксирует все условия и сумму купли-продажи. Они не подлежат изменениям даже при корректировке рыночной ситуации, хотя по инициативе покупателя изменения возможны.
- Понятный перечень условий, прав и обязанностей сторон
- Простая процедура заключения договора-комфортный выход на сделку.
Недостатки договора будущей вещи при покупке офиса в Москве:
- Окончания строительства и вступления в право собственности можно ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. В отличие от приобретения готового объекта, срок получения прав собственности при ДКПБВ не так четко очерчен;
- При определенных условиях продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке; ДКПБВ в меньшей степени защищает покупателя от недобросовестных действий продавца;
- По окончании строительства продавец должен оформить недвижимость в собственность, а только после этого передать ее покупателю. Это затягивает процесс, а также увеличивает юридические и бюрократические проволочки;
- Не исключены риски двойных продаж объекта, поэтому при заключении договора на приобретение будущей вещи необходимо тщательно изучить репутацию продавца.
Краткое резюме
Договор приобретения будущей вещи справедливо расценивается экспертами как новый виток в сегменте коммерческой недвижимости. Эта форма заключения сделки позволяет покупателю значительно сэкономить на покупке офиса в Москве за счет внесения платежей частями без привлечения заемных средств. Договор довольно прост в заключении, но для минимизации рисков покупателю необходимо тщательно изучить репутацию продавца и долю присутствия застройщика на рынке коммерческой недвижимости.
